Baukredit
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In den letzten Jahren sind die Leitzinsen stark gefallen. Die Reaktionen der Zentralbank haben unmittelbare Auswirkungen auf die Spareinlagen und Finanzierungen der privaten Haushalte.

Wer spart, musste in der Vergangenheit deutliche Abstriche machen. Zu den Gewinnern gehören dagegen jene Haushalte, die ins Eigenheim mit einem Baukredit ziehen wollen.

Die gesunkenen Finanzierungskosten machen Baugeld günstig. Welche Darlehen eignen sich besonders für die Immobilienfinanzierung? Worauf ist hierbei besonders zu achten? Im Folgenden geht es um die verschiedenen Baudarlehenstypen und deren Besonderheiten.

Baukredit: Übersicht der Finanzierungsvarianten

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Immobilienfinanzierungen beruhen heute – so zumindest die Wahrnehmung vieler Haushalte – auf dem Baukredit als Festzinsangebot. Diese Ansicht trifft aber nur auf einen Teil der Kredite zu.

Jede der Darlehensvarianten hat ihre ganz eigenen Rahmenbedingungen und Vorzüge. Letztlich kommt es auf ganz unterschiedliche Aspekte an, wenn im Baukreditrechner eine Entscheidung für oder gegen einen bestimmten Baukredit zu treffen ist.

Bauherren und Käufer können in der Praxis auf ein breites Produktportfolio beim Baukredit zurückgreifen. Dazu gehören:

Beim Baugeld greifen viele Haushalte zum Annuitätendarlehen. Dessen Kern besteht darin, dass der Kreditnehmer die immer gleich hohe Kreditrate an seine Bank zurückzahlt. Letztere besteht aus dem Tilgungsanteil und dem Kreditzins.

Über die Laufzeit verändert sich letztlich die interne Struktur der Annuität, es fließt eine wachsende Tilgung an die Bank. Im Gegenzug reduziert sich der Zinsteil.

Pro AnnuitätendarlehenKontra Annuitätendarlehen
immer gleich hohe Belastunghohe Zinszahlung zu Beginn
Rückzahlung im Jahre voraus planbargeringe Tilgung bei kurzer Laufzeit
Entschuldungsquote steigt zum Laufzeitendewährend Zinsbindung unflexibel

Beim Tilgungsdarlehen handelt es sich ebenfalls um einen Festzinskredit. Bank und Kreditnehmer binden sich über die Sollzinsbindung aneinander.

Ein wesentlicher Unterschied zum Kredit mit fester Rate besteht darin, dass der Bauherr beim Tilgungsdarlehen einen festgelegten Prozentsatz pro Jahr und die Zinsen an seine Hausbank zahlt.

Der Vorteil im Vergleich zum Annuitätendarlehen: Der anfängliche Tilgungssatz liegt oft über den Rückzahlungsquoten des Baukredits mit festen Raten. Durch die schnell sinkende Restschuld vermindert sich letztlich die Zinsbelastung – und damit auch die Höhe der zum Schluss pro Jahr aufzubringende Gesamtrate.

Pro TilgungsdarlehenKontra Tilgungsdarlehen
gleichmäßige Entschuldunghohe Belastung in den Anfangsjahren
hohe Tilgung in der Anfangsphase
sinkende finanzielle Belastung

Sogenannte endfällige Baufinanzierungen werden in der Praxis als Tilgungsersatzdarlehen bezeichnet. Deren wesentliches Merkmal besteht darin, dass der Kreditnehmer die Rückzahlung vom Baukredit erst am Laufzeitende des Kreditvertrages vornimmt.

Während der gesamten Laufzeit gehen lediglich die Zinszahlungen für den Baukredit an die Bank. Auf diese Weise bleiben die monatlichen Belastungen aus dem Baukredit überschaubar.

Aber: Tilgungsersatzdarlehen sind in gewisser Hinsicht problematisch. Banken lassen hier allgemein nur Kapitalversicherungen oder andere gleichwertige Sparverträge als Tilgungsersatzprodukt zu. Der Kreditnehmer muss letztlich also nachweisen, dass eine entsprechende Gegenleistung über vorhanden ist.

Hieraus ergibt sich ein Problem: Neben der Zinszahlung belastet meist auch eine Sparrate die Haushaltskasse. Mehr Informationen gibt's bei den Kombi-Produkten.

Pro TilgungsersatzdarlehenKontra Tilgungsersatzdarlehen
niedrige Rate während der Laufzeit volle Zinsbelastung über die Laufzeit
hohe Beleihung der Immobilie möglich Doppelbelastung durch Zins und Sparrate
eingeschränkte Auswahl an Tilgungsersatzprodukten

Das sogenannte Forward-Darlehen als Baukredit beruht auf einem recht einfachen Prinzip. Ist absehbar, dass mittelfristig (zwischen zwölf bis 36 Monate) ein Bau- oder Kaufprojekt angeschoben wird, schließt der Haushalt eine auf diesen Zeitpunkt gerichtete Baufinanzierung ab. Allgemein wird das Forward-Darlehen in Anspruch genommen, um einer vermuteten Zinsanpassung beim Baukredit nach oben vorzubeugen.

Aber: Banken stellen das Kapital langfristig nicht umsonst zur Verfügung. Für die Forward-Periode (Zeitraum zwischen Abschluss und Abruf des Darlehens) werden Zinsaufschläge berechnet. Diese sorgen dafür, dass die Baufinanzierung im Vergleich zu einem Baukredit mit Sofortabruf teurer wird.

Steigt der Marktzins für Baufinanzierungen an, kann sich diese Option im Baukreditrechner aber durchaus lohnen. Das Risiko der Zinswette für den Baukredit darf ein Haushalt allerdings nicht unterschätzen. Bleibt der erwartete Anstieg aus, ist das Forward-Darlehen als Baukredit ein teurer Weg ins Eigenheim.

Pro Forward-DarlehenKontra Forward-Darlehen
Zinssicherheit auf lange SichtZinsaufschlag für Forward-Periode
Unabhängigkeit von schwankenden Bauzinsen bis zum AbrufzeitpunktKonditionen im Voraus verbindlich
Teuerungsrisiko bei negativer Zinsentwicklung

In Deutschland dominieren die sogenannten Festzinsdarlehen den Markt für Immobilienkredite. Letztere beruhen darauf, dass Bank und Kreditnehmer den geltenden Zinssatz und die Rahmenbedingungen für den Baukredit über Jahre festlegen.

Baukredite mit variablem Zins sind dagegen eher selten zu finden. Im Ausland werden diese Angebote häufiger an Verbraucher ausgereicht.

Die Variabilität der Sollzinsen beruht in aller Regel darauf, dass die Bank den Kreditzins an die Entwicklung eines Referenzzinssatzes (das Underlying) koppelt. Hierfür wird nicht selten der EURIBOR herangezogen.

Im Abstand von drei bis sechs Monaten findet eine Prüfung und gegebenenfalls Zinsanpassung statt. Der Vorteil: Variable Darlehen können nach dem BGB jederzeit teilweise oder ganz getilgt werden. Auf der anderen Seite drohen sehr deutliche Teuerungen durch einen Zinsanstieg.

Daher verbinden Banken oft den variablen Charakter der Baufinanzierung mit der Option, die Darlehensart zu wechseln und aus dem Kredit eine Festzinsfinanzierung zu machen. Aber: Nicht selten sind die Konditionen schlechter und auch die Laufzeitoptionen deutlich eingeschränkt.

Pro variable BaukrediteKontra variable Baukredite
jederzeit tilgbarhohes Risiko durch Zinsanpassungen nach oben
ZInssenkungen möglichNachteile bei Umwandlung in Festzinsdarlehen
hohe Flexibilität

Die Bausparverträge gehören bereits seit Jahren zu den Sparprodukten, mit denen Familien einen Teil der Wegstrecke bis zum Eigenheim finanzieren. Im Grundsatz besteht das Ganze aus zwei Phasen: Im ersten Zeitabschnitt spart der Verbraucher das vertraglich fixierte Bausparguthaben (in Prozent der Bausparsumme) an. Nach der Zuteilung kann der Haushalt ein Darlehen und die verzinste Spareinlage in Anspruch nehmen.

Der Vorteil: Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wird die Zinshöhe des Bauspardarlehens als Baukredit festgelegt. Je nach den ausgehandelten Rahmen-/Tarifbedingungen kann sich die Sparphase unterschiedlich lange hinziehen.

Ein Pluspunkt beim Bauspardarlehen ist die Tatsache, dass automatisch ein gewisser Eigenkapitalstock zur Verfügung steht. Auf der anderen Seite brauchen Haushalte Geduld, da zwischen Abschluss und Auszahlung des Kapitals in aller Regel mehrere Jahre liegen.

Pro BauspardarlehenKontra Bauspardarlehen
Sparphase sorgt für EigenmittelWartezeit bis Zuteilung
Kreditzinsen auf Jahre sicherFlexibilität u.U. eingeschränkt
unterschiedliche Rahmenbedingungen möglichAbschlussgebühren

Beobachtet man den Markt beim Baukredit aufmerksam, fallen gewisse Entwicklungen ins Auge. Eine ist die Verbreitung der sogenannten Kombi-Kredite.

Seitens der Banken werden sie oft als Möglichkeit gefeiert, mit überschaubaren Raten ein Haus auch zu hohen Beleihungswerten zu finanzieren. Im Kern versteckt sich dahinter meist die Verknüpfung eines klassischen Tilgungsersatzdarlehens mit einem Bausparvertrag.

In der Praxis sieht das Finanzierungsvehikel für diesen Baukredit wie folgt aus: Der Kreditnehmer schließt genau genommen zwei Verträge ab.

  1. das Tilgungsersatzdarlehen als ersten Baukredit, welches beispielsweise über sieben Jahre läuft und für welches 2,25 Prozent Sollzins p. a. erhoben werden.
  2. Parallel wird ein Bausparvertrag eröffnet, der nach genau sieben Jahren zuteilungsreif ist und in der Gesamtsumme genau den Betrag des Tilgungsersatzdarlehens deckt. Die geplante Rückzahlung des Bausparvertrags kann anschließend 15 Jahre bis 20 Jahre in Anspruch nehmen.

Schmackhaft wird diese Form beim Baukredit vor allem durch die offenkundig attraktive Verzinsung der Einzelprodukte. In der Praxis ergibt sich aber oft ein anderes Bild, wenn die Zinssätze kombiniert betrachtet werden.

Pro Kombi-HauskrediteKontra Kombi-Hauskredite
dank Vorauskredit zügig abrufbarteures Finanzierungsvehikel
höhere Beleihung darstellbarDoppelbelastung
Laufzeiten teilweise hoch

Baukreditrechner: Welches Darlehen passt zu mir?

Im Alltag nutzen Verbraucher Werkzeuge wie den Baukreditrechner regelmäßig, um verschiedene Finanzierungskonstellationen für ihren Baukredit durchzurechnen.

Hierbei steht immer die Frage im Raum, welche der Darlehensvarianten am ehesten passt.

Ein Fehler, der hier oft passiert, ist eine zu starke Aufmerksamkeit auf den Zinssatz. 

Fall 1Fall 2 
Restschuld: rund 55.190 EuroRestschuld: rund 25.840 Euro
Zinsbelastung: rund 17.690 EuroZinsbelastung: rund 27.090 Euro

In Fall 2 sind die Zinsbelastungen zwar auf den ersten Blick erheblich höher. Erteilt man die Zinskosten aus dem Baukreditrechner auf die Zinsbindungsfrist für den einzelnen Baukredit, liegen zwischen beiden Darlehen bei der Jahresbelastung weniger als 40 Euro Differenz. Hinzu kommt ein zweiter Vorteil: Die Restschuld ist im zweiten Fall um mehr als die Hälfte niedriger.

Welches Darlehen sich im Baukreditrechner besonders gut schlägt, hängt aber auch vom Finanzierungstyp ab. Wird Fall 2 mit einem Tilgungsersatzdarlehen (ohne Berücksichtigung der Sparkomponente, Rahmenkonditionen identisch) verglichen, ergibt sich folgendes Bild:

Hier zeigt sich, wo das Risiko der endfälligen Baufinanzierungen im Baukreditrechner liegt. Allgemein werden diese Darlehen mit Sparanlagen kombiniert.

Damit dies im Beispiel näherungsweise zu einer schwarzen Null führt, muss eine Mindestrendite von 2,79 Prozent p. a. erreicht werden. Mit knapp 679 Euro pro Monat liegt die Gesamtbelastung aber über den Tilgungsaufwendungen für die Fall 2-Baufinanzierung.

Unsere Hilfestellungen für Ihren Baukredit

Checkliste: So klappt es mit dem Baukredit

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Übersicht der Finanzierungsvarianten beim Baukredit

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Wer sich eine eigene Immobilie anschaffen möchte, muss in erster Linie überlegen, wie diese finanziert werden soll. Welche Darlehen eignen sich z.B. besonders gut und worauf ist hierbei zu achten? In dieser Übersicht werden die verschiedenen Finanzierungsvarianten wie das Annuitätendarlehen und das Forward-Darlehen und deren Besonderheiten erläutert. Jede der Darlehensvarianten hat ihre ganz eigenen Rahmenbedingungen und Vorzüge.Baufinanzierungen

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Für die Immobilienfinanzierung kann der Baukredit mit verschiedenen staatlichen Förderungsmaßnahmen kombiniert werden.Bauförderung

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