Zur Person: Immobilien- und Finanzberater Gary Schmitz (38) hat 1993 seine Ausbildung zum Bankkaufmann bei der Sparkasse Bad Oeynhausen begonnen.

Danach war er kurze Zeit bei der Bundeswehr und hat anschließend bei der Landesbausparkasse gearbeitet. Dort hat er mehrere Seminare und Fachlehrgänge im Bereich öffentliche Mittel und Baufinanzierung absolviert. Von 1998 bis 2004 war Gary Schmitz als Bezirksleiter und Finanzierungsfachmann bei der Bausparkasse tätig. Dort hat er den Bereich öffentliche Mittel betreut.

Im Jahr 2004 hat er sich schließlich selbstständig gemacht und ist seitdem auf den Bereich Baufinanzierung und öffentliche Fördermittel spezialisiert. Neben dem Büro in Bad Oeynhausen gibt es eine zweite Beratungsstelle in Bielefeld. Gary Schmitz ist verheiratet und lebt mit seiner Frau und seinen zwei Kindern in Bad Oeynhausen.

1.Wie sieht der aktuelle Immobilienmarkt in Bad Oeynhausen aus?

Gary Schmitz: Die Nachfrage ist momentan höher als das Angebot. Aufgrund der günstigen Zinsen suchen sehr viele Menschen nach einer eigenen Immobilie. Erstmal steigen dadurch die Preise etwas an und die Leute handeln nicht mehr so viel, weil sie Bedenken haben, dass die Immobilie dann bereits an einen anderen Interessenten verkauft wurde, der bereit war, den vollen Preis zu zahlen. Der Markt ist daher relativ angespannt. Es suchen zwar sehr viele Leute nach einem passenden Objekt, aber sie finden oft nicht das Richtige.

Es gibt zwar immer ein paar ältere Gemäuer, die zur Verfügung stehen, aber dafür gibt es häufig nicht das richtige Käuferklientel. Ansonsten geht der Trend momentan sehr stark in Richtung Neubau, da viele der Ansicht sind, bevor sie ein altes Haus erwerben, das dann kräftig saniert werden muss, bauen sie lieber selbst. Aber auch da sind die Preise seit dem Zinstief stark gestiegen. Speziell seit den letzten zwei Jahren ist der Markt recht leer gefegt. Und wenn ein vernünftiges Haus neu am Markt ist, dann ist das sehr schnell weg.

2.Wie entwickelt sich die allgemeine Immobilienbranche?

Schmitz: Wie bereits erwähnt, tut sich momentan sehr viel im Neubaubereich. Viele Kapitalanleger finden am Gebrauchtmarkt nichts Adäquates und bauen dann selbst, um das Objekt anschließend zu vermieten. Die Mieten in guten Lagen, wie in den Stadtzentren, sind auch stark gestiegen. Besonders in Ballungsgebieten ist es sehr extrem geworden. In ländlichen Bereichen ist die Chance noch etwas höher, ein passendes Objekt zu ergattern. Aber alles, was in zentralen Lagen mit guten Verkehrsanbindungen liegt, ist relativ schnell weg.

3.Die Hypothekenzinsen sind momentan sehr niedrig. Kann man sagen, dass die Miete dadurch auf Dauer sogar teurer ist als die monatliche Finanzierungsrate für das Eigentum?

Schmitz: Etwas zu mieten ist momentan auf jeden Fall teurer, als wenn man sich selbst etwas finanzieren würde. Aber um eine Immobilienfinanzierung vernünftig darzustellen, sollten die Leute natürlich auch einen kleinen Teil zur Eigenfinanzierung mitbringen. Vor allem, damit man im Falle eines Verkaufs keinen allzu großen Verlust macht.

'Etwas zu mieten ist momentan auf jeden Fall teurer, als wenn man sich selbst etwas finanzieren würde.'

Ich würde zudem immer darauf achten, eine solide Immobilie zu kaufen, wo kein riesiger Renovierungsbedarf besteht. Wenn das aber der Fall ist, sollte man gleich die Renovierung mit einplanen. Ansonsten ist es wichtig, vernünftig zu tilgen. Also nicht nur mit einem Prozent, sondern bestenfalls mit zwei oder drei Prozent, wenn es einem möglich ist. Dann ist man teilweise immer noch auf dem Niveau der Mietpreise.

Zudem sollte man zusehen, dass man die Immobilie möglichst schnell entschuldet. Am besten in den ersten zehn bis 15 Jahren. Ansonsten hat man dadurch keinen richtigen Vorteil. Wenn man nur mit einem Prozent tilgt und der Zins ist in zehn oder 15 Jahren eine Ecke höher, dann hat sich das Ganze nicht wirklich gerechnet, weil es sein kann, dass sich der Markt verändert hat. Wenn die Zinsen teurer werden, dann werden die Immobilien wieder günstiger. Deswegen muss man wirklich schauen, dass man direkt ordentlich tilgt.

4.Ist es lohnenswerter, sich eine oder mehrere Immobilien als Altersvorsorge anzuschaffen, als eine private Altersvorsorge abzuschließen?

Schmitz: Letztendlich spart man sich dadurch natürlich die Kosten für die Miete. Und mit diesen Ersparnissen kann man schonmal einen großen Betrag eines Immobilienkredits tilgen. Von daher ist eine eigene Immobilie immer eine sehr gute Alternative. Gerade jetzt, bei den günstigen Zinsen. Bei der privaten Altersvorsorge über eine Lebens- oder Rentenversicherung gibt es im Moment ja kaum Zinserträge.

Darum halte ich es für sinnvoll, wenn man erstmal versucht, die eigengenutzte Immobilie im Alter schuldenfrei zu haben. Eine weitere Möglichkeit besteht auch darin, eine Immobilie zu erwerben und diese dann weiter zu vermieten. Hierbei ist es aber sehr wichtig, dass man genau schaut, was für ein Objekt man kauft und in welchem Zustand es sich befindet. Und man darf nicht außer Acht lassen, dass man sich um eine Immobilie stets selbst kümmern muss.

Das ist in den meisten Fällen mit viel Aufwand verbunden, besonders wenn man einen Mieter hat, der nicht zahlt. Das ist natürlich auch immer ein Risiko, das man beleuchten sollte. Auch hier würde ich dazu raten, keine zu alte Immobilie zu kaufen, sondern eine etwas Neuere. Aber letztendlich ist das Mietausfallrisiko immer mitzurechnen. Daher sollte man auch darauf achten, vom Einstandspreis her nicht zu teuer einzusteigen. Man sollte vorher immer ganz genau überlegen, ob sich eine Immobilie für einen selber lohnt oder nicht. Und schauen, was für ein Mieterklientel man in dieses Objekt bekommt.

Kleine Reihenhäuser um die 100 Quadratmeter oder Wohneinheiten um die 90 bis 100 Quadratmeter eignen sich aus meiner Sicht sehr gut, denn die bekommt man immer vermietet. Am besten mit Balkon und einem dritten Zimmer. Grundsätzlich ist auch das eine echte Alternative, aber auch hier ist es sehr wichtig, immer etwas mehr zu tilgen als mit einem Prozent. Ansonsten rechnet sich das Ganze nicht, sollte der Zins mal steigen. Aber man muss immer bedenken: Eigentum verpflichtet. Da muss man selbst aktiv werden, wenn beispielsweise ein Mieterwechsel oder eine Renovierung ansteht.

5.Wie wird sich die Zuwanderung auf den Wohnungsmarkt auswirken? Gibt es eventuell schon Auswirkungen?

Schmitz: Bisher konnten wir noch keine großen Auswirkungen feststellen. Die Nachfrage wird sicherlich steigen, aber das bleibt abzuwarten. In dem Zusammenhang wird es vermutlich noch das ein oder andere Förderprojekt geben im öffentlichen Mittelbereich. Ebenso im Bereich des Neubaus, hier werden gegebenenfalls Investoren gesucht, die neuen Wohnraum schaffen. Aber momentan gibt es auch noch viel ungenutzten Wohnraum. Ich bin gespannt, was da noch passieren wird. Das ist schon eine spannende Sache.

6.Zum Thema Landflucht: Viele Menschen zieht es weg von den Kleinstädten auf dem Land und in die Großstädte. Gibt es das hier in Bad Oeynhausen auch?

Schmitz: So wie ich das einschätzen kann, wollen gerade die jüngeren Leute schon eher Richtung Bielefeld. Also in die etwas größeren Städte. Ältere Leute denken eher darüber nach, was für sie zukünftig am besten ist, beispielsweise in Bezug auf barrierefreies Wohnen. Da wird in Bielefeld momentan auch einiges gemacht. Man merkt aber auch deutlich, dass die Preise dort extrem ansteigen.

'Wenn ich eine vernünftige Immobilie in Bielefeld zu einem ordentlichen Preis anbiete, dann habe ich einen Tag später 15 bis 20 Anfragen'

Zumindest was den Verkaufsbereich angeht. Das war vor fünf Jahren noch anders. Wenn ich heute eine vernünftige Immobilie in Bielefeld zu einem ordentlichen Preis anbiete, dann habe ich einen Tag später 15 bis 20 Anfragen. Die Leute reißen sich geradezu darum und bieten sich gegenseitig hoch. Da möchte ich gar nicht wissen, wie das in Großstädten wie Köln oder Berlin ist.

7.Die Mietpreise steigen weiter an. Vor allem in Großstädten. Ist das hier auch so, oder ist das Maximum bereits erreicht?

Schmitz: Ich glaube schon, dass die Mietpreise ihr Maximum so langsam erreicht haben, da sich die Menschen die Mieten ansonsten bald nicht mehr leisten können. Ich denke, dass die Preise auch in Bad Oeynhausen letztendlich oben angekommen sind. In Zukunft wird sich der Markt meiner Meinung nach auch wieder regulieren. Aber wissen kann man es natürlich nicht.

8.Was muss man generell beim Hauskauf oder Mieten beachten? Gibt es etwas, das viele Menschen immer wieder falsch machen?

Schmitz: Wenn man sich eine Immobilie anschaut, sollte man auf jeden Fall immer jemanden mitnehmen. Entweder einen Gutachter oder einen Bekannten, der die Immobilie nochmal aus einem anderen Blickwinkel begutachtet und damit man noch eine zweite Meinung hat. Zudem ist es wichtig, die Finanzierung richtig zu berechnen, also alle Modernisierungen mit einzurechen, die innerhalb der nächsten Jahre anfallen könnten.

Und auch wenn etwas Druck aufgebaut wird von Seiten des Maklers, sollte man sich nicht zu schnell entscheiden, sondern alles gründlich durchdenken. Im Neubaubereich wird häufig der Fehler gemacht, dass die Interessenten sich das 'schönrechnen' lassen, was die Kosten angeht. Da muss man sich wirklich alle Kosten komplett durchleuchten lassen. Sicherheitshalber lieber von zwei oder drei Leuten. Und auch da sollte man nochmal einen Gutachter miteinbeziehen.

'Beim mieten nicht vergessen: immer einen vernünftigen Mietvertrag machen!'

Wir bieten zum Beispiel Bauträgervergleiche, Bauträgerprüfungen und Vertragsprüfungen an. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass bei fast jedem Neubau etwa 10.000 bis 20.000 Euro nicht miteingerechnet und einfach vergessen werden. Hier fehlt es an Transparenz bei den Kosten, die auf einen zukommen. Ein kritischer Punkt ist beispielsweise das Bodengutachten, das in der Regel erst nach der Bauvertragsunterschrift gemacht wird.

Das sollte man eigentlich vorher machen, damit man weiß, welche Kosten zusätzlich auf einen zukommen. Das können Beträge zwischen 5.000 und 10.000 Euro sein. Beim Mieten ist es besonders wichtig, eine vernünftige Immobilie zu finden, bei der keine zu hohen Renovierungsarbeiten zu leisten sind. Nicht vergessen: einen vernünftigen Mietvertrag machen!

9.Wie viel Eigenkapital sollte ich im Verhältnis zum Kaufpreis besitzen, wenn ich vorhabe ein Haus zu kaufen?

Schmitz: Das ist von Kunde zu Kunde unterschiedlich. Wenn ich Interessenten habe, die gerade mit dem Studium fertig sind und beide verbeamtete Lehrer sind, dann haben die wahrscheinlich noch nicht sehr viel angespart, aber dafür ist der Job ziemlich sicher. In solch einem Fall machen die Banken auch schonmal eine Finanzierung über 100 Prozent, das heißt, eine Finanzierung mit den kompletten Nebenkosten.

Habe ich hingegen Interessenten, die beispielsweise über 45 sind und es bisher noch nicht geschafft haben, Geld an die Seite zu legen, da besteht die Gefahr, dass sie es eventuell auch in Zukunft nicht schaffen werden. In dem Fall sollten zumindest die Nebenkosten, wenn nicht sogar nochmal fünf bis zehn Prozent zusätzlich, als Sicherheit zur Verfügung stehen. Zudem sollte die Belastung aus nebenher laufenden Darlehen nicht zu hoch sein.

hauspreisrechner

Hauspreis Rechner
Wie viel Haus kann ich mir leisten?

hausnebenkostenrechner

Hauskauf Nebenkosten
Nebenkosten beim Hauskauf berechnen

mietrenditerechner

Mietrendite Rechner
Eigenkapital und Gesamtrendite berechnen