Baukredit
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Entscheidet sich ein Haushalt für den Umzug ins Eigenheim, braucht die Familie nicht nur Geld durch ein Baudarlehen. Auch eine passende Immobilie samt Grundstück muss her. Eigentlich kein Problem, ist der Kaufvertrag doch schnell unterschrieben.

Aber: Im deutschen Liegenschaftsrecht reicht der Kaufvertrag für den Eigentumsübergang nicht aus. Nach § 873 BGB ist hierfür die Eintragung im Grundbuch notwendig. Eine Tatsache, welche auch für Rechte am Grundstück gilt. Welche Bedeutung hat hier die Auflassungsvormerkung?


Auch Banken sichern sich durch Auflassungsvermerkung ab

Grundsätzlich ist für den wirksamen Eigentumswechsel einer Liegenschaft die Auflassung erforderlich. Allerdings kann es im Alltag durchaus passieren, dass sich ein Wechsel der Eigentumsverhältnisse verzögert – etwa durch ein hohes Antragsvolumen bei den Grundbuchämtern.

An dieser Stelle kommt die Auflassungsvormerkung ins Spiel. Letztere kündigt zugunsten des Erwerbers eines Rechts/des Eigentums bereits ohne abgeschlossene Auflassung die Rechtsveränderung an. Neben dem Immobilienkäufer kann die Auflassungsvormerkung auch für eine Bank beim Baukredit in Frage kommen.

Welche Konsequenzen hat die Auflassungsvormerkung in der Praxis? Im Liegenschaftsrecht hat die Auflassungsvormerkung nicht einfach nur eine dokumentarische Wirkung.

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Vielmehr sperrt sie den betreffenden Eigentumsteil oder das Recht gegen eine Verwendung durch den Vorbesitzer oder Dritte. So kann sich ein Kreditinstitut für ein ausgereichtes Baugeld nach § 883 BGB durch die Auflassungsvormerkung die Rangfolge innerhalb Abteilung III (Grundpfandrechte) sichern.

Hintergrund: Die Rangfolge einer Grundschuld ergibt sich aus dem Zeitpunkt der Eintragung. Durch die Vormerkung gilt deren Eintragungsdatum für das später bestellte Grundpfandrecht.

Die Folgen der Auflassungsvormerkung

Aus Sicht eines Laien wird die Bedeutung und Wirkung der Vormerkung für ein Grundstück schnell unterschätzt. Spätestens beim Blick auf § 883 Abs. 2 BGB,  sieht man, wie weit die Folgen einer wirksamen Auflassungsvormerkung reichen. Demnach sind alle Verfügungen gegen das Grundstück oder Recht unwirksam, wenn der Anspruch

wird. Selbst der Fall eine Insolvenz bzw. Zwangsvollstreckung stellt in diesem Zusammenhang kein Hemmnis dar. Wer durch eine Vormerkung begünstigt wird, kann die daraus resultierenden Rechte in vollem Umfang geltend machen – ohne auf eine Quote aus der Insolvenzmasse verwiesen zu werden.

Letztlich sichert die Vormerkung das Interesse des Käufers beim Immobilienerwerb ab und verhindert, dass ein Grundstück mehrfach veräußert wird. Ein Aspekt, den man als Bauherr bei Planung der Baufinanzierung berücksichtigen  sollte.

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