Baukredit
%
%

Aktueller Hypothekenzinssatz

5 Jahre10 Jahre15 Jahre
0.22%0.8%1.27%

Stand: 02.12.2016 - Quelle: Deutsche Bundesbank

Das Eigenheim ist und bleibt einer der großen Wünsche in vielen Familien.

Kein Wunder, dass jeden Tag dutzende Haushalte nach passenden Immobilien suchen oder sich rund um die Frage der Finanzierung informieren.

Spätestens hier stößt man auf Begriffe wie Sollzinssatz, Nominalzins, Effektivzins oder Hypothekenzinsen. Verwirrung ist an dieser Stelle vorprogrammiert.

Dabei lässt sich schnell Licht ins Dunkel bringen: Hypothekenzinsen sind das Entgelt, welches der Darlehensnehmer für seinen Baukredit an die Bank zahlen muss.

Immobilienkauf: Die Bedeutung der Hypothekenzinsen

Der Begriff Hypothekenzins ist – zumindest seiner praktischen Bedeutung nach – heute eigentlich veraltet.

Hintergrund: Mit der Bezeichnung wird jener Zins bezeichnet, den Banken für die Ausreichung eines Hypothekendarlehens verlangen, also durch die Hypothek besicherte Kredite. Letztere finden heute in der Praxis kaum noch Anwendung – zumindest im Hinblick auf die Baufinanzierung.

Abgelöst durch die Grundschuld, hält sich die Hypothek – und damit auch der Hypothekenzins – dennoch hartnäckig im Sprachgebrauch. Was muss man als potenzieller Baufinanzierungskunde zu den Hypothekenzinsen im Detail wissen?

Hypothekenzinsen: Worauf kommt es fürs Baugeld an?

baukredit hypothekenzinsen

Banken und Versicherungen geben – als heute führende Marktteilnehmer im Segment der Baufinanzierung – allgemein zwei Zinssätze für die Darlehen mit Hypothek an.

Einmal den sogenannten Sollzins (früher nominaler Jahreszins) und auf der anderen Seite den anfänglichen effektiven Jahreszins. Erstgenannter bildet quasi die reinen Darlehenskosten ab.

Baufinanzierer erheben darüber hinaus für verschiedene Service- und Dienstleistungen zusätzliche Gebühren. Der Gesetzgeber schreibt in der Preisangabenverordnung vor, dass Kreditgeber diese zusammenfassen und angeben müssen – als effektiven Jahreszins.

Aber: Beim Hypothekendarlehen drohen Zusatzkosten, etwa für:

Entgelte aus diesen Bereichen bleiben beim Kreditzins unberücksichtigt, erhöhen die Kosten für das Baugeld aber beträchtlich.

Hypothekenzinsen berechnen – die Einflussfaktoren

Kreditnehmer haben bei der Suche nach Finanzierungen einen möglichst günstigen Zinssatz für die Hypothekenzinsen vor Augen. Der Hypothekenzins macht hier keine Ausnahme.

Was beeinflusst dessen Höhe in der Praxis? Wesentliches Kriterium sind die Refinanzierungsoptionen der Banken bzw. die dafür ausschlaggebenden Rahmenbedingungen. Kommen Banken günstig an Geld, bleiben die Bauzinsen niedrig.

Darüber hinaus spielen individuelle Faktoren bei den Hypothekenzinsen eine große Rolle, wie:

Alle genannten Parameter können die Hypothekenzinsen positiv oder negativ verändern.

Baufinanzierer besichern das Hypothekendarlehen mit einem Grundpfandrecht. Aufgrund der hierfür anzuwenden Rahmenbedingungen kommen Berechnungsansätze zum Einsatz, die Wertschwankungen möglichst eliminieren. Durch Sicherheitsabschläge liegt der Beleihungsauslauf (Beleihungswert) für das Hypothekendarlehen meist zwischen 60 bis 80 Prozent des Verkehrswerts.

Hypothekendarlehen erstrecken sich in der Tilgung meist über Jahrzehnte. Kreditnehmer und Bank einigen sich daher oft auf die Zinsfestschreibung über fünf bis 15 Jahre. Je länger die Sollzinsbindung ausfällt, umso höher ist meist der Zinsaufschlag.

Bauherren können neben Tilgungs- oder Annuitätendarlehen auch eine Vorausfinanzierung in Anspruch nehmen. Hier liegt zwischen Abschluss und Abruf des Darlehens eine größere Zeitspanne. Diese Forward-Periode ist zu verzinsen.

Sondertilgungen zwischen fünf bis zehn Prozent haben sich beim Hypothekendarlehen durchgesetzt. Wo höhere Sondertilgungen möglich sein sollen, sind individuelle Abreden zwischen Bank und Kreditnehmer erforderlich, wofür meist ein Aufschlag bei den Hypothekenzinsen erhoben wird.

Planung der Baufinanzierung - Hypothek berechnen

Geht es um den Erwerb einer Immobilie, stehen Haushalte vor unzähligen Herausforderungen. Eine davon betrifft die Planungen zur Finanzierung des Projekts. Beim Thema Hypotheken berechnen stoßen Verbraucher gleich auf mehrere Hürden.

Einerseits handelt es sich hier um einen in Deutschland nicht mehr zeitgemäßen Sprachgebrauch für die Berechnung des Kapitalbedarfs. Auf der anderen Seite ist das Hypothek berechnen mit einer zweiten Bedeutung belegt – dem Abschätzen der Beleihbarkeit einer Immobilien. Wie sollte man als potenzieller Kreditnehmer mit diesem Thema umgehen?

Hypothek berechnen: Die Beleihung der Immobilie

Banken reichen Finanzierungen für Immobilien heute generell nur aus, wenn dem Vorhaben ein Sicherungsobjekt gegenübersteht. Letzteres wird mit einem Grundpfandrecht wie der Hypothek belegt. Welchen Wert die Beleihung annehmen kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Grundsätzlich nehmen Banken und Versicherungen hier Sicherheitsabschläge vor. Für die Selbstnutzung liegen die Beleihungswerte meist zwischen 60 bis 80 Prozent. Handelt es sich um eine eher gewerbliche Nutzung, ist meist bei etwa 50 Prozent Schluss.

Hypothek berechnen: Wie hoch ist der Kapitalbedarf?

Dieser Bereich zielt auf die Gegenüberstellung von Vermögen und Einkommen, Aufwendungen und Kaufkosten ab. Es geht letztlich um die Bewertung, ob ein Finanzierungsprojekt überhaupt unter den gegebenen Umständen finanziell durch den Kreditnehmer zu bewerkstelligen ist. Zins-, Tilgungs- und Budgetrechner helfen dabei, die einzelnen Teilbereiche der Gesamtrechnung darzustellen.

Hypothekenzinsen: Als Bauherr Geld sparen

Kreditzinsen entziehen sich nur auf den ersten Blick einer Einflussnahme durch den Kreditnehmer. Es existieren in der Praxis durchaus Möglichkeiten, wie Haushalte die Höhe der Sollzinsen beeinflussen können.

Beispiel: Eine Bank erhebt für Baudarlehen bonitätsunabhängig Zinsen – gestaffelt nach dem Beleihungsauslauf und der Kredithöhe.

Folgende Zinstabelle gilt:

Kredithöhebis 70 Prozentbis 80 Prozentbis 90 Prozent
bis 50.000 Euro1,25 Prozent p. a.1,45 Prozent p. a.1,65 Prozent p. a.
bis 100.000 Euro1,35 Prozent p. a.1,65 Prozent p. a.1,75 Prozent p. a.
ab 150.000 Euro1,85 Prozent p. a.2,25 Prozent p. a.2,45 Prozent p. a.

Will der Kreditnehmer einen Kaufpreis von 175.000 Euro mit 90 Prozent Beleihungsauslauf finanzieren, werden 157.500 Euro Darlehen zu 2,45 Prozent p. a. ausgereicht. Mit 50.000 Euro Eigenkapital wird’s deutlich günstiger, die Beleihung liegt unter 80 Prozent – und der Zinssatz bei 1,75 Prozent p. a.

Darüber hinaus bieten Eigenmittel die Chance auf Einsparungen bei Hypothekenzinsen. Unterstützung aus der Familie kann sich in diesem Zusammenhang genauso rechnen wie der Ansatz von Eigenleistungen. Letztere stellen sich aber schnell als zweischneidiges Schwert heraus – wenn sich der Bauherr bei der Kalkulation für das Hypothekendarlehen übernommen hat.

Hypothekenzinsvergleich nicht außer Acht lassen

Das Hypothekendarlehen ebnet den Weg ins Eigenheim. Viele Haushalte stehen vor bislang unbekannten Herausforderungen. Gerade die Details und Feinheiten der Baufinanzierung ebnen den Weg für schwerwiegende Fehlentscheidungen. Eine Fehlerquelle ist der Hypothekenzinsvergleich – wenn die Rahmenbedingungen außer Acht gelassen werden.

Hypothekenzinsen – das Baugeld verstehen

baukredit hypothekenzinsvergleich

Um aus dem Hypothekenzinsvergleich die richtigen Schlüsse zu ziehen, muss jeder Kreditnehmer das Darlehen verstehen. Der Sollzinssatz ist nur eine Seite der Medaille.

Verschiedene Gebühren, die mit dem Kredit in Zusammenhang stehen, ergeben den Effektivzins. Also jenen Zinssatz, der letztlich für das Hypothekendarlehen zu zahlen ist.

Diese beiden Zinssätze spielen für den Vergleich augenscheinlich die größte Rolle. Aber: Entgelte werden auch für:

  • Bereitstellungszeiträume
  • Kontoführung oder
  • Versicherungen

fällig. Kosten, die den Kapitalbedarf beeinflussen, aber nicht im Zinssatz auftauchen. Vor der Unterschrift ist unbedingt anzuraten, Umfang und Höhe dieser Gebühren in Erfahrung zu bringen.

Kreditvergleich: Die Finanzierung muss langfristig flexibel bleiben

Im Rahmen der Baufinanzierung sind viele Hürden zu nehmen. Das Hypothekendarlehen muss flexibel bleiben – und zwar über Jahre. Verändert sich die berufliche Situation zum Besseren, ist eine höhere Tilgungsleistung sinnvoll. Letzteres lässt sich durch eine Tilgungsanpassung oder die Sondertilgungen erreichen.

  • Gleichzeitig ist darüber nachzudenken, was im umgekehrten Fall passiert. Welche Möglichkeiten bietet der Baukredit, wenn der finanzielle Spielraum schrumpft? Gerade dieser Aspekt geht bei der Suche nach günstigen Bauzinsen unter.

Tilgungsaussetzungen bzw. die Abtretung einer Tilgungsersatzleistung sind aber genauso wichtig wie ein niedriger Sollzinssatz. Und auch die Frage nach bereitstellungszinsfreien Zeiträumen muss sich jeder angehende Bauherr stellen.

Kreditsicherheiten - Anforderung für die Hypothek

Kreditsicherheiten sind eine Anforderung, die Banken bei der Baufinanzierung immer an das Finanzierungsprojekt stellen.

Als Bauherr oder Immobilienerwerber reicht es selten, das Einkommen zu Sicherungszwecken abzutreten.

Aufgrund des Finanzierungsrahmens muss es mehr sein. Wer Immobilienbesitzer werden möchte, sollte sich mit dem Hypothek aufnehmen vertraut machen. Grundpfandrechte spielen seit Jahren beim Baugeld eine große Rolle.

Hypothek aufnehmen: Die Bedeutung der Grundpfandrechte

Pfandrechte sichern dem Inhaber die Verwertbarkeit an einem Wirtschaftsgut zu. Der Pfandgeber verliert damit die Verfügungsgewalt über sein Eigentum – sofern gewisse Situationen eintreten. Beim Baugeld handelt es sich in der Regel um nachhaltige Störungen der Kapitaldienstfähigkeit.

Generell sichern sich Banken und Versicherungen als Baufinanzierer an dieser Stelle eine erstrangige Hypothek. Dies hat einen Grund. Sollte es tatsächlich zu einer Vollstreckung kommen, werden die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge befriedigt. Es besteht die Gefahr, bei einer Eintragung im Nachrang leer auszugehen.

baukredit hypothek aufnehmen

Hypothek versus Grundschuld

In der Praxis wundern sich viele Bauherren, dass sie in den Kreditkonditionen bei der Sicherungsabtretung ihres Grundpfandrechts nicht mehr auf die Hypothek, sondern die Grundschuld stoßen. Letztere drängt die Hypothek immer weiter zurück – aus gutem Grund.

Grundlage jeder Hypothek ist eine Geldforderung. Nach § 1113 BGB muss der Inhaber von Hypotheken gleichzeitig eine Forderung gegen den Pfandrechtsgeber geltend machen können. Die Grundschuld unterliegt weniger strengen Anforderungen.

Hypothek und Grundschuld: Die Unterschiede

Auf den ersten Blick ähneln sich Hypothek und Grundschuld. Beide sind Grundpfandrechte und sichern die Forderung eines Kreditgebers ab.

Aber: Anders als die Hypothek, welche unbedingt an eine Geldforderung gebunden sein muss (§ 1113 BGB), ist für die Grundschuld eine bestehende Forderung keine unbedingte Voraussetzung.

Letztere kann damit auch unabhängig von der Forderung existieren und bleibt verkehrsfähig. Die Grundschuld reicht damit in ihrer Tragweite wesentlich weiter als das Grundpfandrecht Hypothek.

Grundschuld: Mehr als eine Kreditsicherheit

Sobald ein Kreditnehmer für das Baugeld die Grundschuld bestellt hat und mit der Kredittilgung beginnt, wechselt die Grundschuld Stück für Stück den Besitzer – sie wird sukzessive zur Eigentümergrundschuld. Dieser Teil kann in der Folge wiederum zur Absicherung neuer Darlehen – etwa im Rahmen einer Modernisierung genutzt werden.

Der Vorteil: Durch das Bestehen der Grundschuld entfällt der Aufwand zur neuerlichen Grundschuldbestellung.

Unsere Hilfestellungen für Ihr Baudarlehen

Checkliste: So klappt es mit dem Baudarlehen

baukredite-checkliste

Der Bau oder Kauf eines eigenen Hauses ist mit viel Vorbereitung verbunden. Und auch wenn dieses Vorhaben individuell geplant werden muss, gibt es einige Punkte, die vorab unbedingt beachtet werden sollten. Denn Fehler bei der Kalkulation für den Baukredit können teuer werden. Mit Hilfe dieser Checkliste können Sie Ihr Budget genau berechnen und gut vorbereitet in das Beratungsgespräch bei der Bank gehen. Checkliste

Übersicht der Finanzierungsvarianten beim Baukredit

baukredit-finanzierungsvarianten

Wer sich eine eigene Immobilie anschaffen möchte, muss in erster Linie überlegen, wie diese finanziert werden soll. Welche Darlehen eignen sich z.B. besonders gut und worauf ist hierbei zu achten? In dieser Übersicht werden die verschiedenen Finanzierungsvarianten wie das Annuitätendarlehen und das Forward-Darlehen und deren Besonderheiten erläutert. Jede der Darlehensvarianten hat ihre ganz eigenen Rahmenbedingungen und Vorzüge.Baufinanzierungen

Welche Förderungen gibt es beim Baukredit?

baukredit-foerderung

Für die Immobilienfinanzierung kann der Baukredit mit verschiedenen staatlichen Förderungsmaßnahmen kombiniert werden.Bauförderung

Expertenmeinungen im Interview

experteninterview

Immobilienexperte erklären, worauf es beim Hauskauf oder beim Bau eines Eigenheims wirklich ankommt und geben Tipps.Experteninterview

Verschiedene Möglichkeiten der Besicherung des Baudarlehens

baukredit hypothekenzinsen besicherung

Im Zuge einer Immobilienfinanzierung werden Bauherren nicht nur mit Fragen zu Zinssatz oder Laufzeit konfrontiert. Zu den wesentlichen Aspekten gehört die Besicherung des Baudarlehens mit einem Grundpfandrecht.

Gebräuchlich sind an dieser Stelle

In den letzten Jahren haben sich gerade hinsichtlich letztgenanntem Pfandrecht verschiedene Arten entwickelt. Eine ist die Sicherungshypothek. Bei der Kreditaufnahme spielt diese zwar keine große Rolle, kann aber im Zuge der Forderungssicherung  aber schnell an Bedeutung gewinnen.

In der Praxis begegnet die Sicherungshypothek dem Baufinanzierungskunden eher selten. Der Grund: Entsprechend der gesetzlichen Rahmenbedingungen nach § 1184 BGB muss der Gläubiger hier nachweisen, dass die Hypothek tatsächlich mit einer Forderung verbunden ist. Dieser als Akzessorietät bezeichnete Zustand schränkt die Verkehrsfähigkeit der Sicherungshypothek erheblich ein.

Gläubiger wie

  • Banken
  • oder Versicherungen

können sich im Zuge einer Vollstreckung in das Vermögen ihres Schuldners nicht einfach auf die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch berufen.

Daher kommt diese Sonderform der Hypothek meist auch nur dann zum Einsatz, wenn es sich um eine Forderung aus öffentlich-rechtlicher Hand handelt. Letzterer Gläubiger kann die der Hypothek zugrunde liegende Forderung allgemein durch die rechtskräftigen Verwaltungsakte nachweisen.

Darüber hinaus spielen die Sicherungshypotheken auch im Rahmen der Zwangsvollstreckungsverfahren eine Rolle. Hier stellt das Grundpfandrecht die Verfügung der Gläubiger in das unbewegliche Vermögen der Schuldner sicher.

Rechtsgeschäfte wie Konsumfinanzierungen oder Ähnliches werden in aller Regel – bis auf einige Ausnahmen – ohne die Bestellung eines Grundpfandrechts ausgegeben. In der Praxis des Schuldrechts kann es aber durchaus vorkommen, dass sich Gläubiger entsprechende Rechte an einem Grundstück bzw. einer Immobilie sichern – in Form der Zwangshypothek.

  • Eine Zwangshypothek kann nicht ohne Weiteres eingetragen werden. An dieser Stelle knüpft § 866 ZPO gewisse Anforderungen an den geschuldeten Geldbetrag. Dieser muss mindestens 750 Euro betragen (ohne Zinsen). Darüber hinaus fallen dem Schuldner auch die Kosten der Bestellung zu.

Diese Form des Grundpfandrechts kommt nicht – wie die Grundschuld oder Hypothek bei Immobiliengeschäften – im gegenseitigen Einverständnis zustande. Vielmehr wird die Vollstreckung wesentlich von den Vollstreckungsbehörden geleitet, welche nach der Abgabenordnung (AO) die entsprechenden Anträge auf die Vollstreckung ins unbewegliche Vermögen des Schuldners stellt.

Letzten Endes ist die Zwangssicherungshypothek – wie dieses besondere Grundpfandrecht auch in der Praxis bezeichnet wird – ein Mittel im Verfahren der Zwangsvollstreckung. Mit dessen Hilfe wird ein Gläubiger in die Lage versetzt, eine offene Geldforderung auch durch den Zugriff auf das unbewegliche Vermögen zu befriedigen.

Prinzipiell erfolgt im Verfahren die Eintragung der Zwangssicherungshypothek zwar durch das Grundbuchamt. Letzteres hat Fragen zur Rechtmäßigkeit bzw. den erfüllten gesetzlichen Voraussetzungen aber nicht zu beurteilen.

Vielmehr ist an dieser Stelle die Vollstreckungsbehörde zuständig. Dieser fällt im Rahmen des Verfahrensprozesses die Aufgabe einer entsprechenden Bestätigung zu.

  • Voraussetzung für den Eintrag dieses Zwangspfandrechts ist immer die Vorlage eines vollstreckbaren Titels. Dessen Höhe muss sich auf wenigstens 750 Euro belaufen (Zinsaufschläge werden diesem Betrag als Nebenkosten allgemein nicht zugerechnet).

In ihrer Tragweite steht die Zwangssicherungshypothek anderen Hypotheken im Übrigen nicht nach. Entsprechend der Eintragung kann der Gläubiger anschließend die Vollstreckung in die Wege leiten.

Weitere Themen zu Hypothekenzinsen

hauspreisrechner

Hauspreis Rechner
Wie viel Haus kann ich mir leisten?

hausnebenkostenrechner

Hauskauf Nebenkosten
Nebenkosten beim Hauskauf berechnen

mietrenditerechner

Mietrendite Rechner
Eigenkapital und Gesamtrendite berechnen