baukredit experteninterview

Zur Person: Olaf Wortmann (47) hat eine kaufmännische Ausbildung absolviert und anschließend einige Jahre bei Mercedes im Vertrieb gearbeitet.

Im Jahre 1998 ist er über persönliche Entwicklungen zum Unternehmen Immobilien Nagel in Bad Oeynhausen gekommen. Ein Jahr später hat er gemeinsam mit seinem Mitgesellschafter, Volker Grotegut, ein zweites Büro in Bielefeld übernommen.

Seit dem Jahr 2000 sind Olaf Wortmann und Volker Grotegut die Inhaber des Immobilien-Unternehmens. Zudem gründeten sie im Jahr 2010 die Projektentwicklungs- und Grundbesitzgesellschaft Progrund, in der sie eigene Investments tätigen. Olaf Wortmann lebt mit seiner Ehefrau und seinen zwei Kindern in Bielefeld.

1.Wie sieht der aktuelle Immobilienmarkt in Bad Oeynhausen aus?

Olaf Wortmann: Bezogen auf Einfamilienhäuser und privat genutzte Eigentumswohnungen ist der Immobilienmarkt in Bad Oeynhausen momentan so wie im ganzen Land auch: Es gibt eine relativ hohe Nachfrage und es ist sicherlich so, dass die Nachfrage das Objektangebot in manchen Bereichen durchaus auch übersteigt. Insofern ist es insgesamt ein relativ guter Markt.

2.Wie entwickelt sich die allgemeine Immobilienbranche?

Wortmann: Solange sich die gesamtwirtschaftliche Situation und das in Kombination mit der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) weiterhin auf diesem Niveau bewegt, sprich wir uns in einer historisch gesehen sehr langen und auch sehr deutlichen Niedrigzinsphase befinden, gehe ich grundsätzlich davon aus, dass sich das weiterhin positiv auf den Immobilienmarkt auswirken wird.

Und zwar nicht nur auf den Immobilienmarkt der selbst genutzten Immobilien, wo natürlich jeder Käufer den Vorteil hat, dass er im Moment zu historisch niedrigen Zinsen finanzieren kann und sich das auch positiv auf die Preise für den Verkäufer auswirkt, sondern auch im Investment- oder Kapitalanlagebereich. Generell kann man sagen; wenn die Nachfrage hoch ist, ist das Angebot durchaus etwas schwächer und überschaubarer, so wie es momentan eben der Fall ist.

3.Lohnt es sich in einer relativ kleinen Stadt wie Bad Oeynhausen in Immobilien zu investieren? Oder sind die Aussichten in einer Großstadt womöglich besser?

Wortmann: Wenn wir das auf Kapitalanlagen beziehen, muss man grundsätzlich erst einmal überlegen, ob man da investieren möchte, wo man sich auskennt und wo man den Markt einigermaßen einschätzen kann oder ob man lieber in einem Ballungsgebiet in Immobilien investieren möchte, wo man aber die Region, die Mikrolage und den Standort selber nicht so gut einschätzen kann.

'In Großstädten ist es zwar teurer, dafür sind die Mieteinnahmen aber auch höher.'

Ein weiterer wichtiger Aspekt, den man berücksichtigen sollte, ist die Tatsache, dass es in Großstädten naturgemäß immer teurer ist. Auf der anderen Seite sind die Mieteinnahmen aber auch deutlich höher als in kleineren Städten. Das muss man dann natürlich ins Verhältnis setzen. Das ist die kurzfristige Betrachtungsweise. Und bei der langfristigen Betrachtungsweise spielt vor allem die Frage eine Rolle, ob man in einer Großstadt möglicherweise ein niedrigeres Mietausfallrisiko hat.

Ein weiterer wesentlicher Punkt bei einer Immobilieninvestition ist das Thema Wertsteigerung. Das ist allerdings immer mit einem gewissen Risiko verbunden, das man nie hundertprozentig kalkulieren kann, weil es eine Prognose auf die Zukunft ist. Auch das sollte man trotzdem ein Stück weit in seine Kalkulation miteinbeziehen, denn in Ballungsgebieten ist die Wertsteigerung des Objektes möglicherweise doch etwas besser als in einer kleineren Stadt.

4.Die Hypothekenzinsen sind momentan sehr niedrig. Kann man sagen, dass die Miete dadurch auf Dauer sogar teurer ist als die monatliche Finanzierungsrate für das Eigentum?

Wortmann: Das erscheint zumindest auf den ersten Blick so, aber es gehört noch einiges mehr an Überlegungen dazu, denn das ist lediglich eine Momentaufnahme. Es geht nicht nur darum, was man an Annuität für ein Darlehen bezahlen muss und was man an Kaltmiete hat. Dazu kommen immer auch noch die Nebenkosten, das darf man nicht vergessen. Außerdem funktioniert eine Immobilie nur gut, so lange man sie pflegt und wenn man regelmäßig in die Immobilie investiert.

Und diese Verantwortung trägt man als Selbstnutzer beziehungsweise Eigentümer natürlich selbst und muss die Mittel dafür aufbringen. Als Mieter wiederum ist man für den langfristigen Werterhalt oder für eine Wertverbesserung wie eine Renovierung oder Modernisierung nur sehr begrenzt verantwortlich, weil das in der Regel in der Verantwortung des Eigentümers liegt. Und das muss man natürlich miteinbeziehen in die Überlegungen, wenn man eine Immobilie erwerben möchte.

5.Ist es lohnenswerter, sich eine oder mehrere Immobilien als Altersvorsorge anzuschaffen, als eine private Altersvorsorge abzuschließen?

Wortmann: Meiner Meinung nach muss man das aus unterschiedlichen Blickwinkeln betrachten. Unter einer Altersvorsorge versteht man ja in der Regel eine kapitalbildende Lebensversicherung. Und die berücksichtigt zum einen die Absicherung des eigenen Lebens, sodass man für seine Nachkommen, im Falle, dass einem etwas zustößt, auch eine gewisse Absicherung in Form einer einmaligen Auszahlung erhält. Und diese Absicherung kostet Geld, und zwar jeden Monat.

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Zudem ist eine solche Versicherung meist auf ein bestimmtes Renteneintrittsalter festgelegt. Wenn man dieses erreicht hat, dann bekommt man in der Regel einen vorher festgelegten Betrag zuzüglich eines Renditeversprechens, was aber heute lange nicht mehr so aussieht wie früher. In diesem Fall ist es für einen selbst einfach, denn man zahlt Geld ein, gibt es also weg und jemand anderes macht etwas mit diesem Geld und sichert einen ab. Ich selbst muss mich also um nichts weiter kümmern. Aber nur ein gewisser Anteil des Geldes wandert wirklich in die Kapitalbildung, denn ein Teil wird für Personal und Verwaltungskosten etc. benötigt.

Wenn ich in eine Immobilie investieren möchte, muss ich zumindest eine gewisse Bonität haben und das Vertrauen in mich und meine Bank besitzen. Und auch hier muss man unterschiedliche Aspekte berücksichtigen, aber wichtig zu wissen ist vor allem, dass es immer mit einem gewissen eigenen Aufwand verbunden ist. So wie es bei der Lebensversicherung eine Prognose für die Zukunft gibt, weil man sich eine Wertsteigerung erhofft, ist es auch ein Stück weit eine Prognose auf die Zukunft, wenn man eine Immobilie erwirbt, weil man natürlich auch hier auf eine Wertsteigerung hofft.

Aber ob man von einer Wertsteigerung profitiert, hängt immer von gewissen Zyklen ab, denen jeder Markt in gewisser Weise unterworfen ist. Eine Wertsteigerung ist zunächst mal nur auf dem Papier, und wirksam wird sie erst dann, wenn etwas verkauft wird. Der Immobilienbesitzer profitiert nur von einer Wertsteiergung, wenn er in einer guten Phase verkaufen kann. Zudem spielt es eine Rolle, wie lange man eine Immobilie behält. Wenn man diese so lange besitzt, wie man beispielsweise auch in eine Lebensversicherung einzahlt, also sprich 20 oder 30 Jahre, dann ist es alleine aufgrund der Inflation nahezu garantiert, dass man eine Wertsteigerung erzielt.

'Eine eigene Immobilie ist mit viel Aufwand verbunden. Dafür hat man die Zügel selbst in der Hand.'

Nichtsdestotrotz muss man bedenken, dass man in diesem Fall ein Stück weit selbst aktiv werden und sich um die Immobilie und alles, was damit zu tun hat, kümmern muss. Alleine die Anschaffung ist schon mit einem gewissen Aufwand verbunden. Aber dafür hat man die Zügel selber in der Hand. Man muss sich beispielsweise nicht an eine vorher festgelegte Laufzeit halten, sondern kann sagen, momentan sind die Preise so gut, dass ich jetzt schon was aus meiner Altersvorsorge mache und jetzt schon verkaufe und anschließend möglicherweise wieder neu investiere.

6.Wie wird sich die Zuwanderung auf den Wohnungsmarkt auswirken? Gibt es eventuell schon Auswirkungen?

Wortmann: Eine ähnliche Zuwanderung haben wir ja schon einmal erlebt. Zuletzt nach dem Fall der Mauer. Da gab es eine sehr große Zuwanderung in Deutschland. Und das hat sich in den Folgejahren sehr stark auf den Immobilienmarkt ausgewirkt. Insofern gehe ich davon aus, dass sich eine Zuwanderung, wie wir sie im Moment erleben, auch in gewisser Weise auf den Wohnungsmarkt in Deutschland auswirken wird.

Wie genau, das kann ich im Moment noch nicht sagen, denn in dieser Größenordnung hat die Zuwanderung ja erst im Laufe diesen Jahres begonnen. Eine steigende Bautätigkeit erleben wir aber eigentlich schon in den letzten drei bis vier Jahren. Wie sich das konkret auswirken wird, das wird man sehen, aber es wird sich innerhalb der nächsten Jahre auswirken, das steht fest. Denn die Zuwanderungszahlen, die man jetzt hört, sind ja nur ein erster Blick. Ein großer Anteil der bisherigen Zuwanderer ist männlich und diese jungen Männer werden irgendwann auch ihre Familien nach holen.

7.Durch eine Gesetzesänderung, die am 1.Juli 2015 in Kraft trat, hat sich die Maklervergütung geändert. Wie hat sich das auf Ihren Beruf ausgewirkt?

Wortmann: Diese Änderung bezieht sich nur auf die Vermietung von Wohnraum. Schon vor dieser Regelung des Bestellerprinzips gab es, speziell in gewissen Regionen in Deutschland, wo der Wohnungsmarkt sehr ausgeglichen ist oder es sogar einen Angebotsüberhang gab, auch schon Märkte, wo ausschließlich der Auftraggeber, sprich also der Vermieter die Provision bezahlt hat.

Auch wir arbeiten schon seit vielen Jahren mit einigen Auftraggebern zusammen, die grundsätzlich immer schon gesagt haben, dass sie die Maklerprovision übernehmen. Diese Gesetzesänderung hat grundsätzlich dazu geführt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch bezahlt. Das hat jetzt in den ersten Monaten dazu geführt, dass die Hemmschwelle bei Mietern sicherlich ein wenig gesunken ist. Die in Anspruchnahme einer Maklerdienstleistung fällt dem Mieter dadurch vielleicht etwas leichter als zuvor. Das ist natürlich grundsätzlich positiv.

8.Zum Thema Landflucht: Viele Menschen zieht es weg von den Kleinstädten auf dem Land und in die Großstädte. Gibt es das hier in Bad Oeynhausen auch?

Wortmann: Das hängt natürlich unter anderem von den persönlichen Lebenssituationen der einzelnen Zielgruppen ab. Also hier in Bad Oeynhausen ist es sicherlich so, dass beispielsweise für viele ältere Leute eher der Innenstadtbereich in Frage kommt, weil sie kurze Wege haben möchten zum Einkaufen oder in den Kurpark und sich eventuell nicht mehr großartig um Haus und Garten kümmern möchten.

Auf der anderen Seite gibt es natürlich auch Familien mit Kindern, für die es zum Beispiel wichtig ist, dass die Kinder einen Garten haben und andere Kinder in der Nachbarschaft. Das findet man im Kernstadtbereich seltener. Für Familien ist es daher sicherlich sinnvoller, in den Stadtteilen von Bad Oeynhausen zu wohnen.

In so einer Stadt wie Bad Oeynhausen spielt das Thema Landflucht nicht so eine große Rolle wie in größeren Städten, weil die Kernstadt gar nicht so weit von den kleineren Stadtteilen entfernt ist. Aber auch hier macht es sich natürlich bemerkbar, wenn es in einem Ortsteil wie Bergkirchen zum Beispiel keine Grundschule mehr gibt. Dann weichen viele Leute in andere Stadtteile aus.

9.Was muss man generell beim Hauskauf oder Mieten beachten? Gibt es etwas, das viele Menschen immer wieder falsch machen?

Wortmann: Was ich jedem, der eine Immobilie sucht, grundsätzlich empfehle; er sollte sich im Vorfeld darüber im Klaren sein, was er wirklich will. Also was für ihn selbst und gegebenenfalls für seinen Partner oder die Familie wichtig ist. Man muss rechtzeititg überlegen, in was für einer Lebenssituation man sich befindet, welche Lebenssituation möglicherweise innerhalb der nächsten Jahre auf einen zukommt und was dabei dann wichtig für die Suche nach einer Immobilie ist.

'Bei der Suche nach einer passenden Immobilie sollte man sich darauf konzentrieren was einem gefällt und nicht andersherum.'

Wir stellen leider immer wieder fest, dass einige Leute sich relativ unvorbereitet auf den Weg machen und dann manchmal bis zu mehreren Jahren nach einer passenden Immobilie suchen und nicht das Richtige finden. Oftmals hängt das aber damit zusammen, dass die Vorbereitung nicht so ideal war oder gar nicht stattgefunden hat. Zu einer guten Vorbereitung gehört auch, dass man sich über das eigene Budget im Klaren ist. Man muss vorher sicher wissen, ob man sich eine Immobilie überhaupt leisten kann. Und wenn man beginnt, sich Immobilien anzuschauen, dann sollte man sich darauf konzentrieren, was einem gefällt und nicht, was einem nicht gefällt.

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